Строителям будет не до смеха

Почему Виталию Мутко в новой должности можно только посочувствовать

Назначение Виталия Мутко вице-премьером по строительству было воспринято с нескрываемой иронией, хотя на новом посту недавнему куратору российского спорта предстоит решать далеко не шуточные вопросы. В ближайшие несколько лет Мутко должен будет обеспечить перевод жилищного строительства на новую финансовую платформу и при этом еще и добиться значительного роста ввода жилья. Масштабы этих задач и сопряженных с ними рисков, похоже, существенно превосходят те, с которыми Мутко имел дело во время подготовки к Олимпиаде в Сочи и Чемпионату мира по футболу

«Еще одна интересная идея, которая существует, и с учетом опыта, и с учетом персональных характеристик, и в то же время имея в виду то, что мы стараемся никогда не прогибаться перед внешними обстоятельствами. Есть предложение по назначению вице-премьером Виталия Леонтьевича Мутко, для того чтобы он занялся вопросами строительства, а также региональной политики», – эти слова премьера Дмитрия Медведева мгновенно стали самым цитируемым фрагментом его выступления в Госдуме с представлением кандидатур новых заместителей. Среди членов предыдущего кабинета министров Мутко был одной из самых узнаваемых фигур, и в последнее время эта узнаваемость чаще всего была со знаком «минус» – достаточно вспомнить, сколько шишек посыпалось на Мутко в связи с допинговым скандалом вокруг российских спортсменов.

Но если вынести неизбежную иронию за скобки, то придется признать, что из всех новых вице-премьеров именно перед Виталием Мутко сейчас находится самый сложный фронт работ. Мало того, что этот фронт многозадачный, – эти задачи еще и потребуется более или менее непротиворечиво увязать между собой.

Количественные ориентиры в сфере жилищного строительства были обозначены в указе Владимира Путина сразу после его инаугурации 7 мая. Прежде всего, речь идет об увеличении объема сдачи жилья не менее чем до 120 млн кв. метров в год. Иными словами, речь идет о том, чтобы нарастить объемы ввода жилья примерно в полтора раза за шесть лет. Лучший за постсоветский период результат в этой сфере был достигнут в 2015 году – 85 млн кв. м, но в следующие два года объемы сдачи жилья несколько упали – 80,2 млн кв. м в 2016 году и 78,6 млн «квадратов» в прошлом году.

Если посмотреть на статистику в ретроспективе, то планы на ближайшие годы теоретически не выглядят невыполнимыми. Жилищный рынок уже показывал полуторакратный рост в 2004–2007 годах, когда объем ввода жилья вырос с 41 до 61,2 млн кв. метров. Но этот скачок произошел в период быстрого роста всей российской экономики, тогда как сейчас ускорение динамики ВВП – это задача, которую только предстоит решить. Одним из ключевых параметров, от которого будут зависеть результаты строительного комплекса, – реальные доходы населения, падавшие на протяжении трех лет (с конца 2014 по конец 2017 года). По прогнозу Минфина, прозвучавшему минувшей осенью, восстановление доходов произойдет «за период плановой трехлетки», то есть примерно к 2020 году.

«Высшие эшелоны власти транслируют посыл к экономическому росту, а непременной стороной роста экономики является увеличение реальных располагаемых доходов населения, – комментирует бизнес-консультант, доктор экономических наук Александр Полиди. – Соответственно, возникает понимание, что сегодня, как и 10-15 лет назад, когда начинался строительный бум в крупных городах, для населения по-прежнему нет инвестиционных инструментов, кроме жилищного строительства. С одной стороны, имеется достаточно низкое качество жилья и присутствует общий стимул к его улучшению, с другой – в условиях отсутствия иных инструментов инвестирования, например, фондовых механизмов, жилье остается единственным направлением эффективного вложения денег».

Исходя из этой логики, планы по наращиванию жилищного строительства в полтора раза выглядят попыткой второй раз войти в ту же реку, однако здесь, как говорится, возможны варианты. «До недавних пор, – продолжает Александр Полиди, – незаслуженно обходилось вниманием такое направление, как самодостаточный и емкий рынок арендного жилья. Сегодня целесообразно говорить о создании рынка крупных игроков, сетевых структур, владеющих большим количеством арендных объектов. С одной стороны, такие структуры смогут мобилизовать средства, а с другой – повысить доступность жилья. Это снимет существующие сегодня противоречия: экономический рост декларируется, но он под большим вопросом, а рост доходов населения – это довольно отдаленная перспектива. В этой ситуации развитие рынка арендного жилья оказывается буфером. В европейских странах тоже низкие темпы роста доходов при высоких ценах на жилье, которое практически недоступно обычным людям, но есть крупные инвесторы, которые приобретают квартиры и сдают их в аренду».

Причем это только официальные данные, поскольку включение граждан в официальный список пострадавших от действий недобросовестных застройщиков обставлено массой бюрократических процедур. Например, в Краснодарском крае, который давно находится на первом месте по антирекордам в сфере долевого строительства, в прошлом году официально значилось около 60 проблемных объектов. Однако после того, как к решению проблем дольщиков подключилась прокуратура, было выявлено еще 650 подобных строек. Следующим шагом стало массовое возбуждение уголовных дел: в середине апреля под стражей оказались высокопоставленные чиновники Краснодара и Сочи, а также ряд представителей строительных компаний.

Проблему обманутых дольщиков можно трактовать по-разному, отмечает руководитель консалтинговой компании Macon Realty Group Илья Володько: случаев целенаправленного мошенничества сравнительно немного, главным образом люди теряют деньги из-за повышенных рисков застройщиков. При сохранении самого механизма долевого строительства устранить эти риски невозможно – они в принципе характерны для любой отрасли рыночной экономики. Поэтому единственный способ их нейтрализовать – это изменить сам механизм финансирования строительства жилья.

«Долевое строительство в целом удешевляло стоимость жилья, повышая его доступность, – говорит управляющий директор Национального рейтингового агентства Павел Самиев. – С другой стороны, его риски оказались очень высокими. Многие застройщики оказались мошенническими структурами – целый ряд компаний даже не собирался завершать объекты, а другие были финансово неустойчивыми и кончили тоже плачевно. Даже некоторые крупные проекты сейчас находятся в сходной ситуации: приходится искать инвесторов для их достройки. Поэтому издержки рынка от системы долевого строительства достаточно высоки, и рано или поздно ее нужно было менять, снижая общий уровень риска.

В качестве альтернативы «долевке» рассматривается принцип проектного финансирования, в рамках которого средства застройщик получает не от покупателей будущего жилья, а от финансовых институтов, например, от банков, имеющих специальную аккредитацию. В конце прошлого года стал известен один из возможных вариантов перехода к новой схеме: застройщик сможет привлекать деньги дольщиков в период строительства, но воспользоваться ими сможет только после сдачи объекта, а до этого средства будут находиться на специальных счетах в уполномоченных банках. Поэтому, в случае если застройщик не сможет выполнить свои обязательства, покупатель просто заберет свои деньги со счета.

Главное «но» в этой схеме заключается в том, что банковское финансирование для девелоперов имеет свою стоимость – сегодня кредитные ставки для застройщиков начинаются с 10-12% годовых. Поэтому практически все прогнозы участников и экспертов рынка сходятся в том, что после появления в жилищном строительстве нового участника стоимость «квадрата» вырастет, хотя в порядке цифр есть существенные расхождения в диапазоне 5-30%.

Кроме того, работать по новым правилам смогут далеко не все застройщики. Вряд ли банки станут предоставлять финансирование компаниям с минимальным уставным капиталом 10 тысяч рублей, отсутствием собственной техники и серьезной истории на рынке – а таких девелоперов в России сотни, если не тысячи: стоимость «входного билета» в жилищное строительство до недавнего времени была сравнительно невелика. Поэтому в том случае, если уход от долевого строительства будет продвигаться последовательно и жестко, концентрация игроков на рынке просто неизбежна, что также чревато дальнейшим ростом цен.

По словам Павла Самиева, сейчас строительный рынок переживает переломный момент: «Переход к проектному финансированию предполагает, что возможностью относительно дешево и в большом объеме привлекать финансирование сможет воспользоваться очень ограниченный круг частных инвесторов. Это означает, что на рынке станет существенно меньше участников: развитие будет идти в направлении крупных структур, частично связанных с государством или госбанками. При этом ЦБ будет, похоже, продолжать свою жесткую политику ограничений по принятию рисков банковскими группами на аффилированных застройщиков. Это означает, что крупные частные финансовые холдинги, у которых есть связанные с ними девелоперы, скорее всего не смогут воспользоваться новым механизмом в полной мере, и их доля на рынке существенно не вырастет. В результате рынок будет сильно смещен в сторону государственных и полугосударственных структур или нескольких крупных участников – в любом случае концентрация сильно вырастет».

Удорожание стоимости жилья произойдет как минимум на величину ставки банковского фондирования, а воспользоваться облигационным рынком смогут далеко не все оставшиеся застройщики, полагает Самиев. В то же время риски для покупателей квартир, по его мнению, действительно снизятся. Существует и возможность увеличения объемов строительства: те застройщики, которые смогут найти доступ к фондированию, начнут быстро расти именно за счет ограниченного количества игроков на рынке – концентрация в данном случае не станет ограничителем для роста. «Но в любом случае сложившаяся ситуация для нового руководства отрасли является большим вызовом. Строительство, похоже, будет одной из самых сложных сфер экономики», – резюмирует эксперт.

Следует еще помнить об огромных территориальных диспропорциях, накопленных в сфере жилищного строительства. С одной стороны, есть регионы типа Подмосковья, Кубани, Татарстана, Ленинградской и Ростовской областей, где эта отрасль давно стала серьезным драйвером экономики, но есть ведь и десятки субъектов федерации, в которых стройка либо стагнирует, либо находится на зачаточном уровне. Чем обернется для таких регионов изменение правил игры на рынке, пока сказать сложно.

Хотя в том, что в долгосрочной перспективе переход на новую финансовую платформу даст положительный результат, эксперты не сомневаются. «Переход к проектному финансированию – это выверенная тенденция, – говорит Александр Полиди. – Объективно новые механизмы приведут к укрупнению рынка, в результате он станет более спокойным и менее токсичным для государства, поскольку исчезнет ценовая битва между застройщиками – наиболее простой и наиболее губительный вид конкуренции. Но насколько это пройдет безболезненно для рынка в целом, отдельный большой вопрос. Можно ведь пройтись по рынку катком, а можно занять выверенную позицию с четкими проектными шагами».

Все это существенно повышает пресловутую роль личности в истории, и здесь самое время вернуться к фигуре Виталия Мутко. «Сможет ли занять верную позицию человек, далекий от жилищного строительства, насколько он будет способен найти конструктивный диалог с профессиональным сообществом, пока большой вопрос – риски существуют, они очевидны, – продолжает Полиди. – Пока я не видел ни одного комментария в духе «как здорово», или «к Мутко относятся с иронией, но он профессионал с большой буквы». Единственное, что успокаивает: во время подготовки к Олимпиаде перед Мутко тоже были поставлены глобальные задачи – страна 30 лет не проводила мероприятий такого масштаба. В результате Мутко зарекомендовал себя риск-менеджером, его сильное качество – не стесняться вызывать иронию, быть непонятым, уметь принимать огонь на себя. И если сейчас Мутко согласился взять на себя новые функции, это чего-то стоит».